Como usar o simulador
Informe o valor que será financiado, a taxa de juros e o prazo em meses. Escolha se a taxa está ao mês (a.m.) ou ao ano (a.a.), como aparece na proposta do banco, e o sistema de amortização. O simulador mostra a parcela, o total de juros, o total pago e a tabela completa mês a mês.
A taxa anual é tratada como taxa efetiva, como no mercado brasileiro: 12% a.a. equivalem a cerca de 0,9489% a.m., e não a 1% a.m. A conversão usa a fórmula da taxa equivalente, (1 + taxa anual)^(1/12) − 1.
Tabela Price ou SAC: qual a diferença
Na Tabela Price, todas as parcelas são iguais. No começo, a maior parte de cada parcela é juros e pouco abate a dívida; com o tempo, a amortização cresce. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a dívida cai o mesmo valor todo mês, então os juros diminuem e a parcela fica menor a cada mês.
O SAC começa com parcelas mais altas, mas cobra menos juros no total, porque o saldo devedor cai mais depressa. A Price começa com parcelas menores, o que ajuda a caber na renda, mas custa mais no fim.
Exemplo: R$ 300.000 em 360 meses a 12% ao ano
Pela Tabela Price, a parcela fica em cerca de R$ 2.944,93 durante os 30 anos, e o total de juros chega a aproximadamente R$ 760.176. Na primeira parcela, R$ 2.846,64 são juros e só R$ 98,30 abatem a dívida.
Pelo SAC, a primeira parcela é de cerca de R$ 3.679,97 e cai uns R$ 7,91 por mês até cerca de R$ 841,24 na última. O total de juros fica em aproximadamente R$ 513.818, quase R$ 250 mil a menos que na Price.
O que a simulação não inclui
O valor real da parcela depende do Custo Efetivo Total (CET), que soma aos juros o IOF, tarifas e seguros. No financiamento imobiliário entram ainda os seguros MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel). Use o simulador para comparar cenários e peça sempre o CET ao banco antes de assinar.