Cómo usar la calculadora de hipoteca
Elija la moneda, indique el precio de la vivienda, la entrada en porcentaje del precio, la tasa de interés nominal anual y el plazo en años, y seleccione el sistema francés o el alemán. La calculadora muestra la cuota mensual (en el sistema alemán, la primera y la última), el importe de la hipoteca, los intereses totales, los ingresos netos que necesitaría para que la cuota no supere el 35% de sus ingresos y la evolución del capital pendiente año a año.
La tasa se trata como nominal, igual que el TIN que indican los bancos en España: el interés de cada mes es la tasa anual dividida entre 12, así que un 3% anual equivale a un 0,25% mensual sobre el capital pendiente. Si su banco expresa la tasa como efectiva anual (E.A.), como es habitual en Colombia, conviértala antes: calcule (1 + E.A.)^(1/12) − 1 y multiplique el resultado por 12.
Sistema francés o alemán: ejemplo con una vivienda de 250.000 €
En el sistema francés, el más habitual en las hipotecas, la cuota es la misma todos los meses mientras no cambie el tipo de interés. Al principio, la mayor parte de cada cuota son intereses, así que el capital pendiente baja despacio durante los primeros años. En el sistema alemán se devuelve la misma cantidad de capital cada mes: los intereses y la cuota bajan mes a mes y el total de intereses es menor, pero las primeras cuotas son más altas.
Con una entrada del 20% (50.000 €), la hipoteca es de 200.000 €. Al 3% nominal anual durante 30 años, la cuota por el sistema francés es de 843,21 € al mes; los intereses suman 103.554,90 € y el total pagado en cuotas, 303.554,90 €. Para que esa cuota no supere el 35% de sus ingresos, necesitaría unos ingresos netos de al menos 2.409,17 € al mes.
Por el sistema alemán, la primera cuota es de 1.055,56 € y baja unos 1,39 € cada mes hasta 556,94 € en la última. Los intereses quedan en 90.250,00 €, unos 13.300 € menos que con el sistema francés, a cambio de pagar más durante los primeros años.
Hipoteca fija, variable o mixta
En una hipoteca fija, el tipo de interés es el mismo durante todo el plazo y la cuota no cambia. En una variable, el tipo se revisa periódicamente, normalmente cada seis o doce meses; en España suele ser el Euríbor más un diferencial pactado en el contrato, y la cuota sube o baja en cada revisión. Una hipoteca mixta combina las dos: un tipo fijo durante los primeros años y un tipo variable después.
La calculadora aplica el mismo tipo durante todo el plazo, que es lo que ocurre en una hipoteca fija. En una variable o una mixta, el resultado vale mientras no cambie el tipo: pruebe también con tipos más altos para ver cuánto subiría la cuota si sube el índice de referencia y compruebe que podría seguir pagándola.
En Chile, la mayoría de los créditos hipotecarios se pactan en UF (Unidad de Fomento), una unidad que se reajusta con la inflación, y a tasa fija. La calculadora trabaja en moneda nominal: si introduce el precio en pesos al valor actual de la UF y la tasa del crédito en UF, obtendrá la cuota a valor de hoy, pero en pesos esa cuota irá subiendo a medida que suba la UF. Algo parecido ocurre con los créditos en UVR en Colombia o en UVA en Argentina.
Cuánto presta el banco y qué ingresos necesita
En España, los bancos suelen financiar hasta alrededor del 80% del valor de una vivienda habitual, calculado sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación; para una segunda residencia, el porcentaje suele ser menor. Es una práctica habitual de las entidades, no una norma legal, y cada banco fija sus condiciones. El comprador aporta con sus ahorros el 20% restante y, además, los impuestos y gastos de la compra, que dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada.
La tasación es la valoración de la vivienda que hace una sociedad de tasación antes de conceder la hipoteca, y normalmente la paga el comprador. Si la vivienda se tasa por debajo del precio, el porcentaje financiado se aplica sobre la tasación y la entrada necesaria aumenta. En Latinoamérica la entrada recibe otros nombres, como enganche en México, pie en Chile o cuota inicial en Colombia y Perú, y el porcentaje que se financia depende de cada entidad.
Para valorar si puede pagar la cuota, los bancos miran la tasa de esfuerzo: la parte de sus ingresos netos mensuales que se destina a pagar deudas. Una pauta habitual es que no supere el 30–35%, incluidos otros préstamos. La calculadora muestra los ingresos netos que necesitaría para que la cuota de la hipoteca sea el 35% de ellos; en el sistema alemán usa la primera cuota, que es la más alta. Si ya paga otros préstamos, necesitará más ingresos, y si cobra en 14 pagas, calcule sus ingresos mensuales dividiendo el neto anual entre 12.
Gastos, seguros y TAE: lo que la simulación no incluye
Para comparar hipotecas, no se fije solo en el TIN. La TAE (tasa anual equivalente) añade el efecto de pagar cada mes, las comisiones y algunos gastos asociados, por lo que suele ser más alta. En España, el banco debe entregarle antes de firmar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), con la TAE, las cuotas y los costes de la hipoteca. En las hipotecas variables, la TAE se calcula suponiendo que el índice de referencia no cambia, así que es solo orientativa.
En Latinoamérica, compare los créditos hipotecarios por el indicador de costo total de su país: el CAT (Costo Anual Total) en México, el CFT (Costo Financiero Total) en Argentina, la CAE (Carga Anual Equivalente) en Chile o la TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual) en Perú. Incluyen intereses, comisiones y otros gastos, y sirven para comparar ofertas, no para calcular la cuota.
Además de la entrada, tenga en cuenta estos costes, que la calculadora no incluye:
- Impuestos de la compraventa: en España, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) si la vivienda es usada, o el IVA (IGIC en Canarias) más el AJD (actos jurídicos documentados) si es nueva. El tipo del ITP y del AJD depende de la comunidad autónoma.
- La tasación y los gastos de notaría y registro de la compraventa. En España, la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de la hipoteca corren a cargo del banco.
- Seguros vinculados: el seguro de daños de la vivienda suele ser obligatorio, aunque puede contratarlo con la aseguradora que elija. Muchos bancos rebajan el tipo (bonificación) si contrata además un seguro de vida, domicilia la nómina u otros productos; compare la oferta con y sin bonificaciones.
- Comisiones, como la de apertura o la de amortización anticipada, si el contrato las incluye.