Cara memakai simulasi KPR
Masukkan harga rumah, uang muka (DP) dalam persen, suku bunga fixed per tahun, dan tenor dalam tahun, lalu pilih metode anuitas atau efektif. Isi juga berapa tahun masa bunga fixed berlaku dan asumsi bunga floating sesudahnya. Kalkulator menampilkan cicilan per bulan selama masa fixed, cicilan setelah masa fixed berakhir, pokok pinjaman (plafon KPR), jumlah uang muka, total bunga, total pembayaran cicilan, dan tabel angsuran per tahun lengkap dengan sisa pinjaman di akhir setiap tahun.
Suku bunga dibaca sebagai bunga per tahun yang dibagi 12, jadi bunga 6% per tahun berarti 0,5% per bulan dari sisa pinjaman. Untuk menghitung KPR dengan satu suku bunga sepanjang tenor, isi masa bunga fixed dengan 0 atau sama dengan tenor, lalu masukkan suku bunganya di kolom bunga fixed.
Bunga fixed lalu floating: mengapa cicilan KPR naik
Banyak KPR di Indonesia memberi bunga fixed (tetap) selama beberapa tahun pertama, sering kali berupa bunga promo yang rendah. Setelah masa itu selesai, bunga berubah menjadi floating (mengambang): bank menetapkannya secara berkala mengikuti kondisi pasar, biaya dana bank, dan arah suku bunga acuan Bank Indonesia. Bunga floating umumnya jauh di atas bunga promo, dan bisa naik atau turun lagi selama sisa tenor.
Saat masa fixed berakhir, bank menghitung ulang cicilan dari sisa pinjaman, sisa tenor, dan bunga yang baru. Lonjakannya sering lebih besar dari perkiraan karena dua hal: bunganya naik, dan pada metode anuitas cicilan di tahun-tahun awal sebagian besar habis untuk bunga, sehingga sisa pinjaman saat bunga berubah masih besar. Kalkulator ini memakai cara yang sama: sisa pinjaman di akhir masa fixed dihitung ulang dengan asumsi bunga floating untuk sisa tenor.
Bentuk penawarannya bermacam-macam. Ada bunga fixed berjenjang yang naik bertahap setiap beberapa tahun, ada juga yang memberi batas atas (cap) untuk bunga floating selama periode tertentu. Banyak bank mengumumkan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk segmen KPR; bunga yang Anda bayar biasanya di atas SBDK karena ditambah premi risiko. Baca ketentuan bunga setelah masa fixed di surat persetujuan kredit (SP3K) dan coba beberapa asumsi bunga floating di kalkulator. Sebaliknya, KPR subsidi dengan skema FLPP memakai bunga rendah yang tetap sepanjang tenor, jadi cicilannya tidak melonjak.
Jika cicilan floating terasa berat, ada dua jalan yang umum. Pertama, pelunasan sebagian atau pelunasan dipercepat untuk mengurangi sisa pinjaman; banyak bank mengenakan penalti, terutama selama masa bunga fixed, jadi periksa besarnya di perjanjian kredit sebelum membayar. Kedua, take over KPR, yaitu memindahkan sisa pinjaman ke bank lain yang menawarkan bunga lebih rendah. Take over hanya menguntungkan jika penghematan bunganya lebih besar daripada penalti di bank lama ditambah biaya baru seperti provisi, administrasi, appraisal, dan notaris.
Contoh: rumah Rp800.000.000 dengan DP 20%
Dengan uang muka Rp160.000.000, pokok pinjamannya Rp640.000.000. Misalkan KPR ini memakai metode anuitas dengan tenor 20 tahun, bunga fixed 5% selama 3 tahun pertama, lalu bunga floating 11%. Keduanya angka contoh, bukan bunga pasar saat ini. Selama masa fixed, cicilannya Rp4.223.717 per bulan. Di akhir tahun ke-3, sisa pinjamannya masih Rp579.659.116, artinya 36 cicilan pertama baru melunasi sekitar Rp60 juta pokok.
Mulai tahun ke-4, sisa pinjaman itu dihitung ulang dengan bunga 11% untuk 17 tahun sisanya, dan cicilannya naik menjadi Rp6.291.508 per bulan, sekitar Rp2,07 juta atau 49% lebih tinggi. Total bunga selama 20 tahun menjadi Rp795.521.405, dan total pembayaran cicilannya Rp1.435.521.405, lebih dari dua kali pokok pinjaman.
Sebagai pembanding, jika bunga 5% berlaku sepanjang tenor, total bunganya hanya Rp373.692.015, sekitar Rp422 juta lebih kecil. Jika bunga 11% berlaku sejak awal, cicilannya Rp6.606.006 dan total bunganya Rp945.441.371. Jadi bunga promo 3 tahun menghemat sekitar Rp150 juta, tetapi total biaya KPR lebih banyak ditentukan oleh bunga floating selama 17 tahun berikutnya.
Anuitas atau efektif untuk KPR
Pada metode anuitas, cicilan sama setiap bulan selama suku bunganya tidak berubah. Di awal tenor, sebagian besar cicilan habis untuk bunga dan porsi pokoknya kecil, lalu porsi pokok membesar menjelang akhir tenor. Metode ini paling banyak dipakai untuk KPR karena cicilan awalnya lebih ringan dan mudah direncanakan.
Pada metode efektif, pokok yang dibayar sama setiap bulan, sedangkan bunga dihitung dari sisa pinjaman. Cicilan pertama paling besar, lalu turun sedikit demi sedikit setiap bulan, dan total bunganya lebih kecil daripada anuitas dengan bunga dan tenor yang sama karena pokok lunas lebih cepat. Pada KPR fixed lalu floating, cicilan metode efektif juga melonjak saat bunga floating mulai berlaku, lalu kembali menurun. Pilih metode yang tertulis di penawaran bank agar hasil simulasi sebanding.
Cicilan awal yang lebih besar berarti penghasilan yang dibutuhkan juga lebih besar. Saat menilai pengajuan, banyak bank membatasi cicilan, termasuk cicilan utang lain, pada porsi tertentu dari penghasilan bulanan, memeriksa riwayat kredit di SLIK OJK, dan membatasi usia peminjam saat kredit lunas. Untuk menguji apakah KPR masih terjangkau, pakai cicilan setelah masa fixed, bukan cicilan promo.
Uang muka dan biaya di luar cicilan
Batas uang muka KPR mengikuti ketentuan rasio Loan to Value (LTV) dari Bank Indonesia, yaitu batas maksimal pinjaman dibanding nilai rumah; untuk KPR syariah namanya Financing to Value (FTV). Bank Indonesia sudah beberapa kali mengubah ketentuan ini, dan di dalam batas tersebut setiap bank menetapkan uang muka minimum sesuai kebijakan risikonya, misalnya menurut jenis properti dan profil peminjam. Tanyakan DP minimum yang berlaku saat Anda mengajukan KPR. DP yang lebih besar memperkecil pokok pinjaman, cicilan, dan total bunga.
Simulasi hanya menghitung pokok dan bunga. Siapkan juga dana untuk biaya yang dibayar saat akad kredit atau ditagih terpisah:
- Provisi, yaitu biaya persetujuan kredit yang biasanya dihitung dari plafon KPR.
- Biaya administrasi bank.
- Biaya appraisal, yaitu penilaian rumah oleh bank atau penilai yang ditunjuk bank.
- Biaya notaris/PPAT untuk akta jual beli (AJB), balik nama sertifikat, dan pengikatan hak tanggungan.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), pajak daerah yang dibayar pembeli.
- Premi asuransi jiwa dan asuransi kebakaran, yang biasanya diwajibkan bank selama tenor.