住宅ローンシミュレーションの使い方
物件価格、頭金（物件価格に対する割合）、金利（年利）、返済期間（年）を入力し、返済方法を選んでください。物件価格から頭金を引いた額を借入金額として、毎月の返済額、利息総額、総返済額を計算し、年ごとの返済額・元金・利息・年末残高を返済予定表で表示します。ボーナス払いを併用するときは、借入金額のうちボーナス返済に充てる割合も入力します。
毎月の利息は、年利を12で割った月利を、その時点の借入残高に掛けて計算します。借入金額3,600万円・年利1.0%なら、初回の利息は3,600万円 × 1.0% ÷ 12 = 30,000円です。ボーナス返済分は半年ごとの返済なので、年利を2で割った利率で半年分の利息を計算します。どちらも、金利が完済まで変わらない前提の試算です。
返済期間は最長50年まで入力できます。実際の住宅ローンは最長35年とする金融機関が多く、45年や50年まで借りられる商品もあります。完済時の年齢にも上限が設けられているのが一般的です。
元利均等返済と元金均等返済：4,000万円・35年の計算例
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方法です。返済額が変わらないので家計の計画を立てやすい一方、返済の初めは利息の割合が大きく、元金はゆっくり減ります。元金均等返済は、毎月返す元金を一定にして、その時点の残高に応じた利息を上乗せする方法です。返済が進むほど返済額が減り、利息総額も少なくなりますが、当初の負担が重く、取り扱っていない金融機関もあります。
4,000万円の住宅を頭金10%（400万円）で購入し、3,600万円を年1.0%・35年で借りる場合、元利均等返済の毎月の返済額は101,623円で、420回とも同じです。利息総額は6,681,598円、総返済額は42,681,598円になります。初回の返済101,623円のうち、利息は30,000円で、元金に充てられるのは約71,623円です。
元金均等返済では、毎月の元金は約85,714円で一定です。初回の返済額は115,714円で、そこから毎月約71円ずつ減り、最終回は85,786円になります。利息総額は6,315,000円で、元利均等返済より366,598円少なくなります。ただし初回の返済額は元利均等返済より1万4千円ほど多いため、当初の返済を無理なく払えるかを確かめてから選びましょう。
ボーナス返済と繰上げ返済
ボーナス返済（ボーナス併用払い）は、借入金額を毎月返す分とボーナス時に返す分に分け、ボーナス分を年2回、毎月の返済に上乗せして返す方法です。この計算機では、ボーナス分にも選んだ返済方法を使い、半年ごとに年利の2分の1の利息をかけて、返済開始から6ヶ月ごとにボーナス返済があるものとして計算します。実際にボーナス返済をする月は、契約時に決めます。
上の例で借入金額の20%（720万円）をボーナス返済にすると、元利均等返済の毎月の返済額は81,298円に下がり、年2回のボーナス月には122,159円が加算されます。年間の返済額はボーナス返済なしの場合とほとんど変わらず、負担の一部をボーナス月に移す仕組みです。ボーナス分の元金は半年に1回しか減らないため、利息総額は6,696,432円と、ボーナス返済なしより14,834円多くなります。
ボーナスは会社の業績や転職などで減ったり、なくなったりすることがあります。それでもボーナス月の返済額は契約どおり払わなければならず、足りなければ貯蓄を取り崩すことになります。返済方法の変更には手続きや手数料がかかる場合もあります。ボーナスが安定していない場合は、ボーナス返済を使わず、毎月の返済だけで無理なく返せる借入金額にしておくと安心です。ボーナス返済に充てられる割合の上限は金融機関によって異なります（この計算機では50%まで）。
ボーナスなどでまとまったお金ができたときは、繰上げ返済に回す方法もあります。繰上げ返済で返したお金は元金に充てられ、その分の利息がかからなくなります。返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、利息を減らす効果は一般に期間短縮型のほうが大きくなります。手数料や1回あたりの最低金額は金融機関によって異なります。住宅ローン控除を受けている場合、繰上げ返済で残高が減ると控除額も減り、返済期間が短くなりすぎると控除の対象から外れることもあるため、条件を確認してから行いましょう。
金利タイプ：変動金利型・固定期間選択型・全期間固定型
住宅ローンの金利タイプは、主に3つです。変動金利型は、通常半年ごとに金利が見直され、金利が上がれば利息も増えます。固定期間選択型は、当初の2年・3年・5年・10年などの期間だけ金利を固定し、期間が終わるとその時点の金利で、変動金利型にするか再び固定期間を選ぶかを決めます。全期間固定型は、借入れから完済まで金利が変わらないため、返済額が最初に確定します。全期間固定型の金利は、一般に変動金利型より高めに設定されています。
元利均等返済の変動金利型では、多くの銀行が「5年ルール」と「125%ルール」を設けています。金利が見直されても毎月の返済額は5年間変えず、5年ごとに返済額を見直すときも、新しい返済額を直前の返済額の125%までに抑えるという仕組みです。急に家計の負担が増えるのを避けられる一方、金利が上がっても返済額が変わらない間は利息の割合が増えて元金が減りにくくなり、利息が返済額を上回ると「未払利息」が生じることもあります。ルールの有無や内容は、金融機関や商品によって異なります。
固定期間選択型では、固定期間が終わって金利を選び直すときに、その時点の金利で返済額が計算し直されるため、返済額が大きく増えることもあります。このシミュレーションは入力した金利が完済まで続く前提なので、変動金利型や固定期間選択型で借りる場合は、金利を何通りか高めに変えて、金利が上がったときの返済額も確かめておきましょう。
返済負担率・団信・諸費用：借りる前に確認したいこと
返済負担率は、年収（税込）に対する年間の返済額の割合です。上の元利均等返済の例なら年間の返済額は約122万円で、これを年収で割った値が返済負担率になります。ほかのローン（自動車ローンなど）があれば、その返済も合わせて計算するのが一般的です。金融機関は審査で年収などに応じた返済負担率の基準を設けていて、実際の適用金利より高い審査用の金利で計算することもあります。ただし、借りられる金額と無理なく返せる金額は同じではありません。手取り収入や教育費・老後資金の準備、固定資産税、マンションなら管理費・修繕積立金も考えて、返済額を決めましょう。
団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなったり所定の高度障害状態になったりしたときに、保険金で住宅ローンの残高が返済される保険です。民間の金融機関の住宅ローンでは加入が条件になっていることが多く、保険料を金利に含めている商品が多くあります。がんなどへの保障を広げた団信では、金利が上乗せされることがあります。
このシミュレーションの総返済額は、ローンの返済額だけの合計です。住宅ローンを借りるときには、主に次のような諸費用もかかります。現金で払うことが多いため、頭金とは別に用意しておきましょう。ローンを比べるときは、金利だけでなく諸費用を含めた総額で比べることが大切です。
- 事務手数料（融資手数料）：金融機関に払う手数料です。定額のものと、借入金額に一定の割合を掛ける定率のものがあります。
- 保証料：保証会社に保証を受けるための費用です。一括で前払いする方法と金利に上乗せする方法があり、保証料のかからないローンもあります。
- 登記費用：所有権の登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への報酬です。
- 火災保険料：多くの住宅ローンで火災保険への加入が求められます。地震保険は火災保険とセットで加入します。
- 印紙税：住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）にかかります。